TEOM locataire : ce que le propriétaire peut réclamer

Oui, le propriétaire peut demander au locataire de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mais seulement dans le cadre prévu par la loi. La TEOM figure sur l’avis de taxe foncière du bailleur, puis peut être récupérée au titre des charges récupérables. La vraie question est donc simple : quel montant, avec quel justificatif et pour quelle période ?

Table des matières

TEOM : une taxe payée par le propriétaire, récupérable sur le locataire

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères finance la collecte et le traitement des déchets dans les communes ou intercommunalités qui l’ont instaurée. Elle est rattachée au bien immobilier et apparaît sur l’avis de taxe foncière. Le propriétaire la reçoit donc en premier, puis la règle à l’administration fiscale.

En location, la TEOM fait partie des charges récupérables. Le bailleur peut en demander le remboursement au locataire, car elle correspond à un service dont bénéficie l’occupant du logement. Ce principe s’inscrit dans le cadre des charges locatives prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 23, et par le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.

Il faut toutefois distinguer la taxe elle-même des frais annexes. Les frais de gestion mentionnés sur l’avis de taxe foncière ne sont pas récupérables auprès du locataire. Si le propriétaire refacture la TEOM, il doit donc isoler la ligne correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères et exclure ce qui relève de sa relation avec l’administration fiscale.

Ce que le bailleur peut réclamer, et ce qu’il doit exclure

La demande du propriétaire est légitime si elle porte sur la part récupérable de la taxe liée au logement occupé. Elle devient contestable si elle inclut des frais non récupérables, si elle n’est pas justifiée ou si elle concerne une période pendant laquelle le locataire n’occupait pas les lieux.

La part récupérable : uniquement la taxe liée au logement loué

Dans un immeuble comprenant plusieurs logements, le propriétaire doit ventiler la TEOM entre les occupants. La répartition peut se faire selon une clé cohérente : lots, surfaces, tantièmes ou toute méthode permettant de rattacher la somme demandée au logement concerné. L’essentiel est que le locataire comprenne pourquoi tel montant lui est réclamé.

Si le logement est une maison individuelle louée à un seul locataire, la situation est plus simple. Le montant récupérable correspond à la TEOM attachée à ce bien, toujours hors frais de gestion.

Les frais de gestion restent à la charge du propriétaire

Sur l’avis de taxe foncière, la TEOM peut apparaître avec des frais de gestion. Même s’ils sont payés en même temps par le propriétaire, ils ne relèvent pas des charges locatives récupérables. Le bailleur ne peut donc pas les ajouter au montant demandé au locataire.

C’est souvent là que naissent les désaccords : le montant total figurant sur l’avis n’est pas toujours le montant total récupérable. Le bon réflexe consiste à demander le détail de la ligne TEOM et, si nécessaire, le calcul ayant conduit à la somme réclamée.

Quand la taxe d’ordures ménagères peut être demandée au locataire

Le moment de la demande dépend surtout de l’organisation prévue dans le bail : provisions mensuelles avec régularisation annuelle, ou paiement ponctuel sur justificatif. Dans les deux cas, le bailleur doit être en mesure de prouver le montant demandé.

Via la régularisation annuelle des charges

Lorsque le locataire paie chaque mois des provisions sur charges, la TEOM peut être intégrée à la régularisation annuelle. Le propriétaire compare alors les provisions déjà versées avec les dépenses réellement récupérables, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Si les provisions couvrent déjà la TEOM, aucun complément important ne devrait apparaître, sauf écart entre le prévisionnel et le réel. Si elles sont insuffisantes, le bailleur peut réclamer une somme supplémentaire, à condition de fournir un décompte clair.

À réception de l’avis de taxe foncière

Le propriétaire peut aussi réclamer la TEOM après réception de son avis de taxe foncière, notamment lorsque le bail ne prévoit pas de provisions suffisantes ou lorsque la taxe n’a pas été incluse dans les appels de charges. La demande doit alors mentionner le montant récupérable, la période concernée et, si possible, la méthode de calcul.

La démarche la plus sûre reste la même : partir de l’avis de taxe foncière, extraire la ligne récupérable, retirer les frais exclus, puis répartir le montant entre les occupants concernés. Sans justificatif, la demande perd vite en clarté et peut être contestée.

Calcul au prorata : départ, arrivée et occupation partielle

Le locataire ne doit payer la TEOM que pour la période pendant laquelle il a occupé le logement. En cas d’arrivée ou de départ en cours d’année, le propriétaire peut appliquer un prorata temporis. Le départ du locataire ne l’exonère donc pas automatiquement, mais il limite la somme due à la durée réelle d’occupation.

Exemple simple de prorata

Si un locataire a occupé le logement pendant 9 mois sur 12, le propriétaire peut lui réclamer 9/12 de la TEOM récupérable. Pour une TEOM récupérable de 144 €, la part due serait de 108 €, hors frais de gestion. Le calcul doit rester lisible : montant annuel récupérable, période d’occupation, fraction appliquée, montant final.

En cas de changement de locataire dans l’année, le bailleur répartit la taxe entre l’ancien et le nouveau locataire selon leurs périodes respectives d’occupation. Il ne peut pas faire peser l’intégralité de la taxe annuelle sur le locataire présent au moment où l’avis de taxe foncière arrive.

Colocation, logement vacant et bail meublé

En colocation, la TEOM peut être répartie selon les règles prévues au bail ou selon une méthode équitable entre occupants. Si le logement est vacant une partie de l’année, la part correspondant à cette période reste en principe à la charge du propriétaire, sauf situation particulière prévue par les textes applicables.

En location meublée, la logique dépend du mode de charges prévu. Si les charges sont au réel, la TEOM peut être régularisée comme dans une location vide. Si le bail prévoit un forfait de charges, le bailleur ne peut généralement pas réclamer en plus la TEOM, sauf clause et régime applicables permettant expressément cette récupération. Le forfait est censé couvrir les charges incluses dans le bail.

Justificatifs à demander ou à transmettre pour éviter les litiges

La transparence reste le meilleur moyen d’éviter une contestation. Le locataire peut demander à vérifier le montant réclamé, et le propriétaire doit pouvoir présenter les éléments permettant de comprendre le calcul.

Les documents utiles

La copie de l’avis de taxe foncière, au moins pour la partie faisant apparaître la TEOM.
Le détail du montant récupérable, avec exclusion des frais de gestion.
Le décompte annuel des charges si la taxe passe par une régularisation.
La clé de répartition utilisée en immeuble collectif ou en colocation.
Le calcul du prorata en cas d’arrivée ou de départ en cours d’année.

Le bailleur n’a pas nécessairement à transmettre l’intégralité de documents contenant des informations personnelles ou fiscales sans rapport avec la location. En revanche, il doit permettre au locataire de vérifier la réalité, le montant et la répartition de la charge demandée.

Que faire si le montant semble anormal ?

Le locataire peut d’abord demander un justificatif écrit et le détail du calcul. Si la demande inclut des frais de gestion, une période non occupée ou une somme sans lien clair avec le logement, il peut contester la partie litigieuse. Le plus efficace est de répondre par écrit, de payer éventuellement la part non contestée et de demander une rectification motivée.

Pour le propriétaire, la bonne pratique consiste à conserver l’avis de taxe foncière, les décomptes de charges et la méthode de ventilation. Une demande claire, documentée et proportionnée est beaucoup plus difficile à contester qu’un simple message indiquant « taxe ordures ménagères à payer ».

TEOM, REOM et TEOMI : ne pas confondre les régimes

Toutes les communes ne financent pas les déchets de la même manière. Avant de payer ou de refacturer, il faut identifier le dispositif applicable : TEOM, REOM ou TEOMI. Les noms se ressemblent, mais les logiques ne sont pas identiques.

Dispositif	Principe	Conséquence pour le locataire
TEOM	Taxe figurant sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.	Récupérable auprès du locataire, hors frais de gestion, avec justificatif.
REOM	Redevance liée au service d’enlèvement des ordures ménagères.	Elle dépend de l’organisation locale et ne doit pas être confondue avec la TEOM.
TEOMI	Taxe d’enlèvement des ordures ménagères incitative, avec une part fixe et une part variable.	La part récupérable doit être justifiée avec encore plus de précision, notamment si la part variable dépend de l’usage.

Pour vérifier le régime applicable, le locataire peut consulter les informations de sa commune ou de son intercommunalité, et le propriétaire peut se référer à son avis de taxe foncière. Service-Public.fr rappelle aussi le cadre général des charges récupérables et des obligations de justification.

En pratique, la règle à retenir est simple : les taxes sur les ordures ménagères demandées au locataire sont normales lorsqu’elles correspondent à une charge récupérable, justifiée, correctement répartie et limitée à la période d’occupation. Sans ces quatre éléments, la demande mérite d’être vérifiée avant paiement.

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Éléonore de Tassigny

Ingénieure conseil passionnée, j’accompagne les propriétaires et copropriétés vers des projets de rénovation performants et durables.

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